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发布日期：2020-02-25
谈个租赁合同要半年？区块链技术将彻底颠覆商业地产租赁管理
谈个租赁合同要半年？区块链技术将彻底颠覆商业地产租赁管理
发布日期：2018-01-19 13:54
商业地产行业实际上是一个依靠买卖双方、租赁双方的信息不对称而赚钱的行业。
为了保持相对的竞争优势，商业地产企业一直以来都相当看重运营数据的保密性，例如比较关键的租金水平、销售价格和市场估值，就连获取商场真实的销售额、人流量等数据有时都颇为困难。租户也是如此，为了获取更优惠的进场条件而虚报业绩、这种包装自身企业实力。
于是乎，时间全部都用在了相互猜疑、调查，谈个合同也要传来传去的沟通反复修改，少说仨月，多则半年，时间都耽误在信息不对称的沟通上了。
然而，在当今超级互联的时代，网络的发达使得人们获取信息的难度有了极大的提升，部分运营信息已经开始逐渐公开化。
地产相关信息已经可以在电子或者纸质信息上查到，但是很大一部分数字化的信息存储在不同架构的系统之中，这样会导致信息缺乏透明度和低效率，因此导致更高的失误率，增加了买卖和租赁过程中相互欺骗和隐瞒的可能性。
现在有一种技术，要颠覆传统，让更多的秘密无处藏身。
这就是最近又大热的“区块链”技术。
徐小平投资朋友圈里一炒作，区块链这个词被很多人看到，也是受到最近比特币泡沫的刺激，越来越多的人对区块链基础产生了好奇。
猫头鹰研究所（MalltoWin Lab）查找和编译了区块链的相关资料，可以清晰的看到，区块链技术足可以大幅提升商业地产管理效率，成为下一个颠覆式技术。
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为什么区块链是颠覆式的？
根据在区块链技术之前，传统互联网是一个信息互联网，其凭借提高信息传递效率的特点带来了信息革命。随着互联网技术的纵向发展，依托比特币的区块链技术的诞生一度被业界看成为新一代革命，该技术凭借“无需任何可信的第三方”的特征，以点对点的体系挑战了传统互联网体系。
这种技术，可以想象成是一种全民参与记账的方式。所有的系统背后都有一个数据库，你可以把数据库看成是就是一个大账本，所有人都是各自记各自的账。
在区块链体系中，所有信息被记录且不可被篡改，彼此之间的信任关系变得简单，甲和乙甚至更多方之间进行交易时，通过加密算法、解密算法自己获得信任后，不需要将信任认证权让渡给中心化机构或大量第三方中介机构，也不需要让渡给法律。
区块链是高效的公共账本，记录了所有的交易记录。每个用户都可以把新的被认可的交易记录添加到区块链中。
然后就厉害了，你可以想象一下如果把他应用到商业地产领域的场景。
这种数字化、分布式账本，持续记录和分享信息的技术，可以解决商业地产低效率和容易数据出错的问题。
现在业内也已经意识到基于区块链的智能合同在商业地产领域发挥了更大的作用，潜在地转变了商业地产的核心运作方式（购买、销售、金融、租赁和管理）。
假以时日，采用区块链会产生更大的影响，例如它可以和公共服务连接起来，例如智能停车，垃圾倾倒、污水和能源账单，同时也促进数据驱动下的城市管理。
根据2015年世界经济论坛调查显示（800位信息与通信技术专家），57.9%的受访者认为到2025年，世界GDP信息的10%将会存储在区块链技术中。
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为什么商业地产管理需要区块链？
在接下来的分析中，我们重点为各位提炼戴德梁行和德勤的相关研究。
两份报告中都非常清晰的指出，商业地产的租赁环节采用区块链技术是比较成熟的，这应该是首批被技术颠覆的领域。
戴德梁行在《区块链-商业地产新机遇》的报告中列举了商业地产采用区块链有三个好处：
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商业物业将能够拥有包含楼宇信息、执行信息（例如租金和空置信息）和法务信息等详情在内的电子签名。而经过授权的相关方将能够快速地通过网络获取这些信息；
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商业地产交易将能够在数秒内完成，而不是过去的数天、数周甚至数月；
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商业地产的销售或租赁、支付方式等都将受益于此。
德勤在报告中指出，商业地产的业主在租赁流程中通过采用区块链技术能够解决一些已经存在的问题：
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因碎片化信息导致房产搜索低效率
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耗时和纸质的线下查账
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租赁合同、资产运作和现金流的复杂管理
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实时数据的缺失影响决策能力
来源：德勤金融服务中心Blockchain in commercial real estate The future is here!
在戴德梁行的报告中，以写字楼租赁合约管理为例，其主要分为以下步骤：
- 写字楼业主通过录入所有相关租赁状况来着手智慧写字楼租赁合约。这些租赁状况为物业详情以及包括租金、物业费、支付频率和修缮细节在内的租赁详情。当这个步骤完成时，租赁方即被通知并审阅租赁合约内容。
- 一旦符合条件，租赁方即使用代表其身份的电子密匙，通过对智慧写字楼租赁合约上电子签名的签署来认可该协议。该写字楼的业主亦将对智慧写字楼租赁合约进行电子化的签名。该份合约随即成为在区块链中流通的、具有法律效力的数字智慧写字楼租赁合约。
- 若管理方没有公共的实体来运营和管理这些类型的账户，则这些智慧写字楼租赁合约的触发将会需要租赁方将指定数量的钱款存入指定的安全账户。
- 在每一个指定的付款周期内，智慧写字楼租赁合约将在该指定账户中提取款项。彼时，该份款项便会立即存入写字楼业主的账户中。
- 当该智慧写字楼租赁合约过期时，指定账户中剩余的钱款便会经分配后打入业主和租户的账户中。分配给各自账户的数额将由双方在智慧写字楼租赁合约中商议的包括合理折旧在内的租赁条款而定。
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区块链技术给商业地产管理带来的四大机会
本部分重点编译德勤相关研究报告中的内容，系统解读区块链给商业地产管理带来的四大机会：
机会一：提高商业地产的搜索速度
存在的问题：因信息碎片造成搜索效率下降
当今商业地产经纪人、所有者和承租人时常使用房产搜索系统查询房产信息，例如地理位置、租金率和房产特点。
这种平台通常是订阅制，费用很高。它的信息准确性和数据细节完全取决于经纪人，没有统一的标准。这会导致信息不准确、过时、不全面。
进而这些搜索过程本身就变得效率低下，因为这些数据在不同平台变得碎片化，从而导致房东和求租人决策效率变低，因此人们对这样的方式不够信任。
区块链机会：更有效率和可靠的房产搜索
区块链驱动的搜索系统提供一种点对点的模式，能够令中介对其数据系统有更多的掌控，当数据民主发展时，这些数据将更容易读取。
这些信息包括房产的所在地和位置、市场租金、所有权、租客信息、房屋年代和产权属性。因此，市场参与者可以更低的成本读取这些数据。
实际上最近德勤的报告中显示，308位受访者，36%的人认为提高效率，降低成本是采用区块链技术的最核心优势之一。
现在很多区块链技术还在概念验证阶段，Rex房屋搜索平台已经开始在租赁中测试这项技术了。
来源：德勤金融服务中心“Blockchain in commercial real estate The future is here!”
机会二：加快预租租户的尽职调查
存在的挑战：调查浪费时间，全是纸质材料，几乎都是线下调查
在商业地产租赁过程中，很多时间都被用来做求租者经济和法律的调查。例如身份证明，这种资料通常存储在独立的地方，使用起来可变通性很低。
对于房产，这些资料包括历史所有者的资料，租户，维修和物业服务。这些低效率的人力操作增加了行政负担，容易造成信息遗漏和出错。
更进一步讲，众多第三方服务的引入也会拉长调查的时限。
区块链机会：提高线下调查效率和准确性
商业地产的业内人士应该考虑为房产设立数字身份，以此来迎合社会对数字交易的偏好。
正因它的名字所暗示，数字身份即为地产整合资料，例如空置率、租客信息、房产的金融和法律情况和权属，这一切都用电子表格形式显示。
区块链技术和数字身份能够解决以上难题。如果运用区块链技术的公司能够考虑采用地产和人们的数字身份，这样可以很大程度上提高效率和减小失误率。
这是因为地产的数字身份和所有者、租户的数字身份链接起来，这些都能为线上地产积累宝贵的数据，这样可以简化线下调查的流程。
下图表明基于数字身份系统的地产交易，把个人、组织和财务的数字身份连接在一起。
来源：德勤金融服务中心“Blockchain in commercial real estate The future is here!”
机会三：缓解租赁合同管理压力以及后续的房产和资金流管理
存在的挑战：不断增加的租赁协议管理困难，资产运作和现金管理
从租赁开始，就有数不清的交易服务，这些都需要人为执行、追踪并且定时录入。对于同一组数据还有不同的审核方。例如定期的现金流会被房产所有者调研审核：
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审计准备和预览财务报表
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银行要做相关财务决定
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金融监管机构监察
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鉴定人对房产的鉴定
区块链的机会：智能合约能够令房产和现金流的管理变得更容易、更透明和更高效
利用智能合约能够解决租赁过程中关于房产和现金流管理的难题。
根据Nick Szabo所说，智能合约就是一系列的约定，用数字格式表达，限定了多方在交易中的一些行为。
对于真正的地产部门，传统的租赁合同可以变成智能合约。在区块链上使用智能租赁合同能够令租赁条约更加透明。这个合约可以在线上实时自动支付，给地产所有者，地产管理者还有其他利益相关者。
下图显示了伦敦初创企业Midasium的智能租赁合约系统是怎样对地产和现金流进行有效管理的。
总体来说，智能合约系统在商界还是受欢迎的，德勤的调研结果表明，46%的受访者认为使用电子合约比传统纸质合同更高效，另外40%的受访者认为在区块链上记录已有的合同是很有价值的。
来源：德勤金融服务中心“Blockchain in commercial real estate The future is here!”
机会四：有助于做更好的决策
存在的挑战：丰富、实时数据的缺乏影响了决定能力
当今，很多商业地产系统和流程是独立的，信息因此非常分散。这些缺乏协作性的情况导致了数据冗余，重复记录和不透明性。
就其本身而言，地产管理方面的决定时常取决于数据集，但是这些数据集不能体现实时的情况。
区块链机会：不同技术系统之间相链接能够改善数据质量、分析和决策
区块链技术可以把商业地产公司的技术系统与其他参与方链接起来，令租赁过程中所有方做到数据库共享。这能够提高数据质量，同时可以做到实时数据记录和撤回。
因此，商业地产业内人士可以从区块链数据上出发，解决一些合作方面的难题，并且利用实时数据进行分析，最终有利于做出好的决策。
当业内人士分析内部数据时，他们会雇佣第三方供应商去分析行业整合的信息。
下图显示出Bloq公司使用高级分析技术和人工智能来辨别图像并且预测未来行为。
来源：德勤金融服务中心“Blockchain in commercial real estate The future is here!”
展望
当今区块链技术正在初期发展阶段，特别是商业地产领域。很多应用还都处在试验阶段。
但是区块链技术并不能解决所有效率低的问题，商业地产领域的行业人士应该了解到实现完全自动化的交易是不可能的，因为一些中介必须要介入，例如评估一座大厦来理解它的创新要求。
实际上，如果区块链技术没有被很好地设计实施，这反而会增加成本。
因此，德勤认为区块链技术使用到租赁领域中，短期租赁比长期租赁更欢迎这个技术，因为短期租赁的租客更多，产生的合同与成本也会更多。
我们可以看到区块链技术在不同的房产中的应用，由图所示，区块链似乎在短租或共享空间使用最广泛，因为他们相比起传统模式，例如办公室和仓储式工厂，有更多的灵活租客，更短的租赁期限。
来源：德勤金融服务中心“Blockchain in commercial real estate The future is here!”
