干货 | 2017年度上海写字楼市场分析报告

2017年，甲级写字楼全年新增供应面积达140万平方米，创历年新高，同比增长27%，大量新增供应下，甲级写字楼市场库存突破千万平方米。

经济的稳固增长提升了上海写字楼空间的需求，但尽管需求强劲，大量新项目的竣工入市，致使上海写字楼市场平均空置率上升。目前上海依然处于增量提速中，预计未来两年空置率数字将被逐步推高。

而产业本身的自我升级也在发生，进一步优胜劣汰、去芜存菁，涌现了更多新的实践和探索，推动着商办地产行业的发展。

依靠于政府的规划和相应的政策扶持，浦东成为快速崛起的银行、金融业选址区位。如今的上海写字楼市场中，金融企业仍然是最主力的租户，因此浦东作为金融最密集的产业集群区域，一直是金融及相关行业企业空间需求面积最大的区域。需求推动市场，浦东写字楼的月供应与去化量都位于首位，并远超其他区域。

租金优势并非驱动租户考虑选址的唯一考量，完善的配套设施、便利的交通布局、优质的物业支持也是企业选址时考虑的重要因素。就现有市场供应来看，内围区域写字楼的相应配套更为完善。

现在更多存量物业加入到升级改造中，以提升资产价值，提高入驻率。未来写字楼市场将会爆发对专业管理公司前瞻的市场预判力、强大的客户资源、稳定的服务团队及提升项目品质等租务管理的庞大需求。

尽管近期供应量的大幅攀升导致上海写字楼市场的空置率有所上扬，但办公楼租金依然持续走强。特别是中环区域的甲级写字楼经过大宗交易、重新包装后，租金反而有上升趋势。来自金融和专业服务类企业的需求会持续推动中央商务区办公楼净吸纳量的增长，将促使中央商务区办公楼市场租金在整固期结束后重拾稳步增长的态势。

从各区域产品价格区间来看，3-9元是目前市场供应的主流价格。其中，宝山和闵行区域1-3元的低价位供应较多，黄浦区9-12元供应多于其他区域。

在商业地产领域，以联合办公和孵化平台为代表的新型空间逐渐成为办公市场供应的新生力量。“外来品牌”WeWork、裸心社、方糖小镇等“国产品牌”同场竞技，在上海加快发展步伐。一方面，联合办公为当地的商业地产的去库存提供了新思路；另一个方面，联合办公也为双创提供了发展的平台。而上海作为经济发达、创业市场活跃的大城市，海派文化集大成的地方，为联合办公这个舶来品的发展提供了中西结合、完善改良的空间，从这一点上来看，上海无疑是联合办公进军内地市场最适合的起步和发酵城市。

但目前市场上的联合办公空间同质化问题较为严重，除了为用户提供基础的办公场所，联合办公空间如何利用真正差异化、个性化的运营和服务来挖掘和创造更大的价值，这是空间们需要进一步思考和不断探索的方向。

小结

2018年，甲级写字楼供应规模将达到近190万平方米，比2017年增长35%，商业供应依然井喷，市场竞争将持续升级。随着上海商办市场需求的进一步提升，更多新业态新品牌落户上海，产业格局也将更加多样化，预计未来核心与新兴商务区将在主导行业、价格梯队、产品特点上形成优势互补与平衡发展。